(Escrito por Giovana Brito, sócia do Crespo e Caires Advocacia)
A possibilidade de utilizar o mesmo imóvel em garantia para múltiplos contratos transformou o cenário do crédito imobiliário com a chegada do novo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023).
Estamos falando da Alienação Fiduciária de Propriedade Superveniente.
Na prática, isso significa uma otimização sem precedentes do patrimônio, permitindo que a mesma matrícula sustente mais de uma operação de crédito. A inovação é poderosa, mas exige uma análise técnica apurada sobre a hierarquia das garantias.
Mas como isso funciona no dia a dia da recuperação de crédito?
O contrato superveniente, por lei, fica condicionado à propriedade principal.
Em caso de execução, a hierarquia é absoluta: O contrato principal prevalece, garantindo a ordem de preferência.
Essa estrutura, embora tecnicamente brilhante, impõe desafios operacionais robustos para as gestoras e departamentos jurídicos:
1. Sua equipe possui hoje uma visão centralizada e atualizada de todas as
averbações de garantia que recaem sobre os imóveis de sua carteira?
2. Como garantir que a sua posição no concurso de credores seja preservada em
um cenário onde um único bem sustenta dívidas de diferentes credores?
3. A comunicação entre o jurídico e a gestão de contratos é rápida o suficiente para
identificar a entrada de um novo credor na matrícula do seu devedor?
4. Estamos tratando a propriedade superveniente como uma oportunidade de
ampliar a garantia de operações estruturadas?
5. Ou estamos ignorando um passivo invisível que pode fragilizar drasticamente a
sua capacidade de recuperação em caso de inadimplência?
6. Qual é o plano de contingência para quando o seu contrato for o “superveniente”
e a execução for movida pelo credor principal?
A era da gestão estática de garantias acabou.
A eficiência agora é medida pela agilidade técnica em monitorar a matrícula, entender a hierarquia das garantias e agir preventivamente antes de qualquer ordem de expropriação.
O risco de ficar no fim da fila no concurso de credores nunca foi tão alto — nem a
oportunidade de blindagem técnica tão acessível para quem souber navegar nas novas regras.
Não basta mais saber o que diz a matrícula; é preciso antecipar o impacto de cada nova averbação.
Como vocês, gestores, estão preparando o departamento jurídico e as áreas de risco para essa nova realidade de múltiplos credores em um único imóvel?
Estamos vivendo um momento de adaptação crucial. Não podemos permitir que a falta de rigor técnico na análise das garantias coloque em risco a saúde da nossa carteira.
Vamos debater essa complexa, porém estratégica mudança de paradigma que veio para ficar.
#DireitoImobiliario
#MarcoLegalDasGarantias #RecuperacaoDeCredito
#GestaoDeCarteira #CrespoECairesAdvogados
#DireitoBancario
#GestaoJuridica
